미분양 아파트 처리, 분양가 보장, 재매입의 시나리오.

본 시나리오는 철저히 개인적인 추측에 의존한 것으로 절대 현실성이 없으며 미래의 예측이 아닙니다.

 

요즘 이 나라의 건축 경기에 대해서 말도 많고 탈도 많다.

 

특히 PF 에 묶여서 미분양 아파트가 전국에 넘쳐나고, 실제로 해당 아파트가 재고 자산으로 잡혀서 그나마 회계 장부가 버티고 있지, 현재 매매되는 수준으로 계산한다면, 조사해 보지는 않았지만, 자본 잠식으로 가는 기업이 적지 않을 것이다.

 이런 상황은 건설사 뿐 아니라 금융, 개인까지 수많은 영향을 미치므로 현재의 미분양을 소진하려  할 것이다.

 

 이런 아파트가 팔릴까?

 당연히 안 팔린다. 실제 아파트의 건축 원가보다, PF 로 인한 금융 비용이 눈덩이 처럼 붙어 있는 아파트, 투자 대상으로서 가치를 상실한 아파트가 제값에 팔릴리 없다. 그래서 나오는 것이 여러가지 옵션인데...

 

1. 추가 기능 옵션 : 발코니 확장, 관리비 면제 등.

2. 금융 옵션: 중도금 이자 면제 등

3. 최저가 보장 옵션 (구입 이후 3년째 최저가 매입 보장)

 

이 중에서 제일 파격적인 것이 최저가 보장 옵션인데.... 요는 이런거다. 3억짜리 아파트를 분양 받으면, 3년이 지난 이후에 계속 살거나 또는 시행사에 되 팔 수 있다.

 

 파격적이지 않은가? 부동산이라고 해도 토지가 아니라 아파트는 만들어진 제품이고 시간이 갈수록 가치 하락이 발생할 수 밖에 없는 구조다. 그런데, 그런 아파트를 구입하면, 이자를 대납해 주고, 3년 이나 사용한 제품을 다시 구매해 준다고....?

 

 아파트 가치 상승할 거니까? 그럼 이전에는 왜 이런 조건이 없었을까?

 자세히 보면 회계적으로 해석이 다를 수 있으나 이는 엄연한 부채다. PF  이자와 금융 비용을 털어 버리기 위한 꼼수 일뿐, 단, 이 부채가 금융권, 정부 등 강력한 힘을 가진 조직이 채권을 요청하면 회수가 가능하나 (회사를 청산하는 한이 있더라도), 각각의 개인 아파트 구매자가 얼마나 그 부채를 청구해서 받아 낼 수 있을까?

 이것은 철저한 눈속임이다. 이 꾀임에 말려 들어가면 끝장이다.

 1차적으로 '특정 시간이 지난 이후에 재판매를 위해 최선을 다한다.' 는 문구로 재구매를 한다가 아니라고 어물쩍 넘어간 건설사의 재물들이 소진된 지금, 이제 건설사는

 '재구매를 확약한다.' 라는 옵션을 사용할 가능성이 크다. 그렇다면 그게 정말 확실한 옵션이 될까?

 

시나리오

1. 아파트 입주 (2013~2014)

- 아파트 구매 조건을 인지한 구매자들이 아파트를 구매하고 입주한다.

 계약서 상으로는 이자 비용만 내거나 이자 비용을 일부 또는 전부 비용을 건설사에서 지급해 주니, 부담도 없을 터다. 그리고, 건설하는 PF 채권을 털고 채권은 입주하는 입주자의 개인 채무로 이행된다. 집단 대출 등으로 이행되고, 담보부 채권이 되므로 향후 발생할 PF 이자 비용은 0 가 되며, 입주자의 이자를 대납하더라도 이자 비용은 0 이 된다.

 

2. 구조 조정(2014~)

- 중견 건설사가 문제가 생기기 시작한다. 

 Top 10 건설사 뿐만 아니라 중견 건설사까지 재정 상황은 2013 현재도 어렵다. 2014년 중반 이후로는 더더욱 어려울 터다. 미분양을 처리할 수 있는 신용도과 금융 비용, 브랜드 인지도를 가진 건설사는 그나마 청산되지 않을 것이다. 미분양을 처리하지 못한 건설사는 청산 절차를 밟고 이는 금융의 대규모 부실 채권을 유발한다.  이에 금융권은 기존 대출을 회수하고 이에 생존한 건설사중 재정 상황이 악화된 건설사 순으로 인수 합병의 절차를 거친다.

 

- 건설사의 구조 조정이 발생한다.

 건설사는 여전히 미분양 아파트에 대한 옵션이 부채 형태로 남아 있다. 이에 인수측에서는 어떻게 해서건 이 부채를 인수하지 않으려고 노력할 것이다. 물론 정확한 회계적 표현으로는 부채가 아니라고 할 수 있지만, 특정 시점에 입주자가 되파는 옵션을 행사하게 되면, 당연히 계약상 되사야 되므로 이는 부채의 형태를 지닌 계약이다.

 그래서, 피인수 기업은 분양 아파트 재구매 옵션에 대응하기 위한 전문 법인을 만든다. 해당 재구매 옵션은 신생 법인이 모두 인수하고, 이외 건설사의 지분은 인수 기업이 인수한다.

 

3. 입주자의 옵션 행사

- 입주자가 재구매 옵션을 행사한다. 그러나....

 

경기가 회복되지 않고 아파트 시세는 분양가를 하회한다. 입주 3년 이후 부터 발생하는 금융 비용은 구태여 입주자가 아파트에 살아야 할 이유를 없게 만든다. 수많은 입주자들이 건설사의 재구매 옵션을 행사한다. 원래 부터 재구매 비율을 매우 낮게 시뮬레이션해서 설립된 법인은 전체 요구의 10% 도 소화하지 못하고 지급 불능 사태에 빠져서 청산된다.

 

 아파트의 채권은 입주자와 은행과의 관계다. 재구매 계약은 입주자와 시행사의 관계다. 시행사가 청산되거나 말거나 이는 금융 기관에서 알바 아니다. 이제 금융 기관은 입주자에게 채권을 행사하고, 입주자는 건설사 대상으로 소송을 시작하지만, 이미 사라져 버린 법인에 대해서 소송을 진행할 대상도 없고, 책임도 모호하다. 남아있는 권리와 의무는 입주자와 은행과의 채권 채무 관계일 뿐이다.