2013 예상되는 부동산 대책

 

지난 목요일 전 직장 친구와 소주 한잔 할 기회가 생겼다.

돈 이야기가 나오다가 부동산 이야기로 넘어가면서.. 격론이 이어졌다.

 

요는 그 친구 말로는 부동산은 폭락하지 않는다. 회복한다.. 였다…

 

맞다.

 

부동산은 폭락하지 않을 것이다. 하지만 회복하지도 않을 것이다. 라는 것이 내 의견인데…

스페인, 미국, 일본, 그리스… 부동산으로 한방씩 맞은 나라들은 모두 바보들일까? 우리가 폭탄을 맞지 않는다면 뭔가 다른 강점이 있어야 할 터인데...

 

그 친구의 이야기를 들어 본 즉…

 

우리 나라는 일본과 다르다. 왜?

 

일반적인 의견

• 우리 나라는 삼성 같은 대기업과 현대 자동차가 상승기에 있다.

 

답

• 일본의 부동산 거품 붕괴는 1991년에 발생, 일본의 대표적인 기업인 소니와 토요타의 전성기는 1990년대임.
  오히려 부동산 붕괴이후에 소니와 토요타가 몰락했다기 보다는 상승기에 있었고, 2000년대로 들어오면서, 삼성과 금융 위기로 인하여 몰락하였음.
• 현재 삼성은 휴대폰과 반도체로 인한 절정기기 있음.
• 현대 자동차의 경우 품질 및 기술력의 월등한 상승과 미국 금융위기로 인한 미국 정부의 GM 지원과 토요타의 리콜 사태로 인한 외부적 기회와 함께 상승기에 있음.

 

결론

• 인정하기 싫지만 2011년부터 한국의 모습은 1991년의 일본 상황과 매우 유사함.
• 삼성 - 소니, 현대 - 토요타, 경제 인구 정점.
• 조만간 우리 나라 역시 부동산의 급격한 침체를 겪을 것임.
• 단 부동산이 상승하지는 않으나 전반적인 국민 경제의 방어 능력으로 인하여 은행 부실 및 기업의 타격은 적을 것으로 예상됨. (DTI, LTV 로 인하여 손 털고 채무자가 파산하기 직전까지 몰고 가지만 전체 부실 채권화 되지는 않을 것 같음)

 

예상되는 대응

 

대책의 목적은 부동산 가격의 상승이 아니라, 부동산 관련 채무자의 파산을 막는 형태로 유도될 것임

 

• 부동산 거래 활성화 등의 명목으로 다량의 대책이 발표됨.
• 대책 중 실질적인 해결책은 존재하지 않음 (실질적인 해결책이 없는 이유는… 아래에..)
• 대책의 목적은 부동산 가격의 상승이 아니라, 부동산 관련 채무자의 파산을 막는 형태로 유도될 것임 (전반적인 저금리 기조, 부동산 관련 채권의 매입 전문 배드 뱅크 설립 및 고정 금리 시스템 도입 등…)
• 실질적인 부동산 가격은 하락 국면에서 2008년 이후 고점 가격을 회복하지 못할 것이며, 장기 부채 형태로 전환되어 채무자는 마이너스 프리미엄과 이자에 대한 부담을 가지게 됨.

 

긍정적 사실

 

미국의 경우 담보물의 가치가 하락할 경우 담보물만 포기하면 채무가 해제되지만, 한국의 경우 담보물의 가치 하락으로 인한 차액은 채무자가 완료시점까지 부담하여야 한다.

 

• 한국은 일본/미국 대비 부채 비율이 낮다. (DTI, LTV), 이로 인하여 부실화에 대한 금융권의 충격은 클 수 있지만, 채무자가 파산 선언을 하지 않는 시점까지는 자산이 부실화되지 않고, 정부 대책에 대량 파산 사태만 막아 내는 형태로 지원하게 되면, 금융권의 연쇄 부실화는 예방이 가능하다.
• 한국은 미국과는 달리 채권이 담보물에만 한정되지 않는다. 미국의 경우 담보물의 가치가 하락할 경우 담보물만 포기하면 채무가 해제되지만, 한국의 경우 담보물의 가치 하락으로 인한 차액은 채무자가 완료시점까지 부담하여야 한다. 따라서 이로 인하여 미국의 채권보다는 훨씬 우량하다. 적어도 채무자가 편법을 통한 경제 활동을 포기하기 전까지는 채무가 존재한다. (하우스 푸어에게 더 안 좋은 제도라는 뜻이다.)

 

우려되는 사실

• 미국 및 기타 해외의 유동성 공급을 중단하게 되면, 금리의 연쇄적인 상승은 불가피하다. (미국, 중국, 일본, 유럽이 금리를 올리는데 우리나라만 나홀로 저금리를 유지하는 것은 불가능하다는 것이다.)
• 이 경우, 저금리를 유지하면스  IMF 같은 환란을 한번 더 맞을 것인지, 아니면 동반 금리 인상을 통하여 외국 자본의 급격한 이전을 방어할 것인지에 대해서는 선택을 하여야 한다.
• 즉, IMF 를 한번 더 맞을 건지, 아니면, 부동산 채권의 부실화로 인해서 금융 부실을 맞을 건지… 하긴, 어째도 개인과 기업에 돈이 안들어 가는 건 똑 같은니 우리에게 오는 충격은 별로 다르지 않을 듯…

 

전에는 파는 사람과 사는 사람이 있고, 판 사람은 또 다른 사람에게 부동산을 샀으니, 돌아 갔지만, 요즘은 부동산을 누군가 사더라도 판 사람이 다시 구매하지 않으니, 연결 고리가 끊겨 버린 것이다. 당연히 순환이 안된다

 

실질적인 부동산 해결 대책이 존재하지 않는 이유

• 간단하다. 하우스 푸어가 집을 팔면, 그 돈으로 더 비싼집을 살까? 아니면 대출 갚고 전세 살까? 이전에는 오른 가격으로 집을 팔고, 다시 그 만큼 대출을 받고 그간 모은 돈 더 넣어서 더 비싼 집 사는게 재테크였다. 그런데… 요즘은… 집은 팔고 그걸로 끝이다. 전세도 대출 있으면 안 나가는 마당에…
• 부동산이 오르지 않는다는 생각이 들면, 팔기만 하고 아무도 안 산다. 전에는 파는 사람과 사는 사람이 있고, 판 사람은 또 다른 사람에게 부동산을 샀으니, 돌아 갔지만, 요즘은 부동산을 누군가 사더라도 판 사람이 다시 구매하지 않으니, 연결 고리가 끊겨 버린 것이다. 당연히 순환이 안된다.
• 부동산 규제 풀리면 팔린다고? 세금이 구매 비요에 10% 가 넘어도 차액이 오른다면 누구나 부동산을 산다. 규제는 세금이고, 돈이다. 세금이 0 으로 수렴해도 오르지 않으니 살 사람도 없다. 최소한 부동산에 가격 상승률이 시중 금리를 넘어야 하는데… 현재 대출 금리가 5%, 취득세 및 제 비용을 빼면 3년 후 최소한 20% 정도의 상승률이 보장되어야 '투자' 의 가치가 있다. (여기서 투자의 가치는 기회 비용, 위험 부담은 포함하지 않은 단순 비교다. 기본적인 기대치는 이보다 훨씬 높다.)
• 실 수요자가 있지 않냐고? 바보 같은 소리, 서울 시내에 찾기 힘든 3억짜리 아파트라고 생각해 보자, 금리 5% 면 연간 이자 비용이 1,500 만원이다. 월 110만원씩 내면서 주거 비용을 부담할 수 있는 서민이 얼마나 되나? 전세는 있지 않냐고? 당연하지, 전세는 비용을 돌려 받을 때 투자에 대한 위험 부담이 전혀 없으니까...